HUD ha adoptado consistentemente la posición de que un propietario nunca puede cobrar alquiler por mascota o un depósito por mascota por un animal de servicio o asistencia.¹ No es una posición que tenga ningún sentido, aunque HUD la ha mantenido durante mucho tiempo.² En Leslie contra 1125 Hammond, LP2023 WL 3858575 (Aplicación de Ga. 7 de junio de 2023) el Tribunal de Apelaciones de Georgia explica por qué la posición es incorrecta:
Como cuestión inicial, parece que Leslie no ha demostrado que su solicitud alojamiento Renunciar a las tarifas por mascota para su perro period “necesario para brindarle la oportunidad de usar y disfrutar su vivienda”. . . . . Un “necesario” alojamiento es aquel que “alivia los efectos de una discapacidad”, y un demandante debe “demostrar, como mínimo, que el alojamiento mejora afirmativamente su calidad de vida al mejorar (o reducir) los efectos de su discapacidad.” . . . . Aquí, Leslie pidió alojamiento no estaba dispuesto a tener un perro de servicio (ya que aparentemente ya estaba permitido), sino que solicitó que Sync Residential renunciara a cualquier tarifa por mascota relevante para el perro. Leslie no ha demostrado que renunciar a las tarifas por mascota “aliviaría el efecto de su discapacidad”más allá del beneficio que ya proporciona tener el perro de servicio. . . . Leslie no ha señalado evidencia de que carezca de la capacidad financiera razonable para pagar las tarifas de las mascotas, ya sea por su discapacidad o de otro modo.4 . . . Por lo tanto, parece que Leslie no ha demostrado que su solicitud de renunciar a las tarifas por mascota fuera necesaria para acomodar su trastorno de estrés postraumático.
El Tribunal de Georgia no es el primero en presentar el argumento de sentido común de que la renuncia al depósito por mascota sólo debe exigirse si es necesaria para el uso y disfrute equitativo de una vivienda.³ En Estados Unidos contra Barber2014 WL 4988200, en *8 (WD Wash. 7 de octubre de 2014), por ejemplo, el tribunal rechazó la noción de que la renuncia al depósito por mascota period requerida como cuestión de derecho, y encontró que si una adaptación period necesaria o no dependía del hechos de cada caso.
El análisis para renunciar al alquiler o los depósitos por mascotas como adaptación es easy. Un alojamiento es necesario si sin él el inquilino no puede utilizar y disfrutar igualmente de su apartamento. Si todos los demás pagan un depósito por mascota, entonces que el inquilino discapacitado pague un depósito por mascota es igualdad, no discriminación. Decir que un animal de asistencia no es una mascota es sólo un juego de palabras: el propietario puede llamarlo depósito de animales y el argumento desaparece. Además, HUD admite que el inquilino debe pagar los daños causados por el animal, que es lo que se supone que cubre el depósito y el alquiler por mascota. Si el inquilino tiene que pagar por los daños, ¿por qué no exigirle que pague un depósito para cubrir daños futuros? De hecho, un inquilino con un animal de asistencia o servicio puede necesitar una adaptación con respecto a las tarifas por mascota, pero no se puede decir que eso sea universalmente cierto.
No está claro qué fundamento tiene HUD para su posición. Quizás, dado que el 66% de los hogares estadounidenses incluyen una mascota(4), esto simplemente refleja el hecho de que la mayoría de los reguladores de HUD son amantes de las mascotas y no pueden imaginar por qué los propietarios quieren un depósito en primer lugar. Es casi seguro que nadie involucrado en las diversas guías no vinculantes publicadas por HUD tiene experiencia con los costos en los que incurren los propietarios cuando las mascotas con mal comportamiento arruinan alfombras y placas de yeso o con la realidad práctica de que un propietario simplemente no puede recuperar las pérdidas de un inquilino. que ya se ha mudado porque los inquilinos generalmente son transitorios y rara vez poseen activos sustanciales sujetos a ejecución.
Sin embargo, lo más importante es que HUD no parece comprender el hecho de que tratar a las personas con discapacidades como si fueran, por definición, incapaces de pagar las tarifas por mascotas que pagan habitualmente las personas sin discapacidades, es el peor tipo de insulto. Las personas con discapacidades pueden necesitar adaptaciones directamente relacionadas con su discapacidad, pero no necesitan ser tratados como niños indefensos que no pueden manejar obligaciones financieras ordinarias como el alquiler y los depósitos de las mascotas. Tratar a las personas con discapacidad como iguales significa partir del supuesto de que son iguales en todos los aspectos excepto en su discapacidad específica. La regla de “no pagar por mascotas” hace exactamente lo contrario.
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¹ La última declaración formal se encuentra en FHEO 2020-1, “Evaluación de la solicitud de una persona de tener un animal como adaptación razonable según la Ley de Vivienda Justa”.
² Véase, Declaración Conjunta del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano y el Departamento de Justicia, Adaptaciones Razonables Bajo la Ley de Vivienda Justa (“Declaración Conjunta”), Preguntas y Respuestas 11 (17 de mayo de 2004),
³ Ver mi weblog: Sabiduría poco convencional sobre los depósitos para mascotas según la Ley de Vivienda Justa.
(4) Ver, Forbes, estadísticas y hechos sobre propiedad de mascotas en 2023.