Una decisión reciente del Distrito Norte de Nueva York contiene un resumen útil de la ley de contribución e indemnización en casos de la Ley de Vivienda Justa. Clover Communities Beavercreek, LLC y otros contra Mussachio Architects PC y otros, 2023 WL 3864965 (NDNY 7 de junio de 2023). Para los demandantes, que eran promotores y propietarios, hay un last feliz, pero el brillante resultado se ve ensombrecido por un error importante procedente de casos anteriores. Antes de llegar allí, es necesario un poco de historia.¹
La FHA establece estándares de accesibilidad para viviendas multifamiliares. Es ilegal fallar diseñar o construir viviendas multifamiliares que no cumplan con esos estándares. Las partes que pueden ser responsables de este tipo de contrato ilegal son el arquitecto, el contratista normal (y quizás los subcontratistas) y el propietario. Entre estas tres partes la responsabilidad puede superponerse o no. No es raro que los planos estén equivocados, que el contratista normal haya cometido errores en aspectos en los que los planos eran correctos y que el propietario haya ignorado por completo la necesidad de un diseño accesible.
En los casos ordinarios de defectos de construcción, la responsabilidad se divide entre estas partes con base en las reglas de contribución e indemnización de la ley estatal. Con la contribución la responsabilidad se comparte en función del grado relativo de culpa. En la indemnización una de las partes asume toda la responsabilidad. Estas son cuestiones de ley estatal, no de ley federal, y varían de un estado a otro. También es común que estas partes acuerden entre sí quién será responsable de qué. Esto es especialmente cierto cuando todos tienen seguro y tiene sentido dividir la cobertura del seguro.
Esta división de responsabilidad tan común es una fuente de desacuerdo en los casos iniciados por violaciones de las reglas de diseño y construcción de la FHA. Algunos tribunales sostienen que una de las partes responsables (normalmente el propietario o el promotor) no puede transferir su responsabilidad a otra parte, incluso si esa parte tiene toda la culpa del fallo en el diseño o la construcción. Esto es directamente contrario al principio de la ley estatal de que cada parte asume su parte justa de la responsabilidad, o al menos la parte que acordaron asumir en un contrato.
Esto nos lleva a la opinión del juez Sannes en Comunidades de trébol. Ella comienza con una mirada a Centro de Igualdad de Derechos contra Niles Bolton Associates602 F.3d 597 (4th Cir. 2010), el caso principal sobre este tema.² En Niles Bolton El Cuarto Circuito consideró lo que sucedería en la situación muy común en la que el propietario culpa al arquitecto porque los planos eran defectuosos. Aunque el Cuarto Circuito no lo dijo tan directamente, sostuvo que la FHA se adelantó a todos los reclamos de indemnización de la ley estatal porque el propósito de la FHA period castigar a las personas que cometían errores y si usted podía escapar del castigo, no estaría incentivado a hacerlo. mejor en el futuro. Cambiar la responsabilidad basándose en la indemnización socavaría la FHA y, por lo tanto, cualquier ley estatal de indemnización tenía que ceder ante el propósito punitivo de las disposiciones de responsabilidad de la FHA. El propietario inocente tiene que pagar el 100% de la pérdida causada por el arquitecto culpable para animar al propietario a tener más cuidado en el futuro.
Esta decisión se limitó a la indemnización; es decir, trasladar el 100% de la pérdida a otra persona. No se abordó la contribución (transferir sólo una parte de la pérdida). Sin embargo, tras la decisión de Niles Bolton varios tribunales de distrito extendieron este fundamento a las reclamaciones de contribuciones, sosteniendo que también tenían prioridad. En estos casos, el propietario no podía transferir ni siquiera una pequeña parte de la responsabilidad a las partes responsables. Con base en estas decisiones los demandantes en comunidades de trébol, que eran propietarios y promotores que demandaron a los diseñadores de los distintos complejos de apartamentos, no tendrían suerte y tendrían que soportar toda la pérdida.
Reconociendo que Niles Bolton En realidad, se trataba sólo de transferir la responsabilidad mediante indemnización en lugar de compartir la responsabilidad mediante la contribución. El juez Sannes pasó a continuación a la decisión del Noveno Circuito en Ciudad de Los Ángeles contra AECOM Servs., Inc., 854 F.3d 1149, 1161 (9º Cir. 2017). En Ciudad de Los Ángeles el Ayuntamiento fue demandado porque algunas de sus instalaciones no eran accesibles. Esas instalaciones no accesibles fueron construidas o diseñadas por AECOM y por eso la Ciudad presentó una queja de tercero buscando hacerle pagar por sus fallas. Rechazando Niles Bolton El Noveno Circuito señaló que la Ciudad tenía que depender de terceros y transferirles su parte de culpa probablemente los haría más conscientes de sus propias obligaciones bajo la ADA. Period bueno para el cumplimiento de la ADA hacer responsables de sus errores a los responsables del diseño y la construcción.
El juez Sannes estuvo de acuerdo con el razonamiento del Ciudad de Los Ángeles con respecto a la contribución bajo las leyes generales del estado. Mientras el demandante no busque recuperar el 100% de lo que le cuesta cumplir con la FHA, traer a todas las partes responsables alienta a todos los involucrados a ser más cuidadosos con sus obligaciones de la FHA en el futuro. El juez escribe, citando Ciudad de Los Ángeles, que si la FHA se adelantara a las reclamaciones de contribución, esto reduciría los «incentivos para cumplir con la FHA, lo que a su vez frustra el objetivo de la Ley de proporcionar vivienda justa, incluso mediante el diseño y la construcción de viviendas multifamiliares de acuerdo con las pautas de accesibilidad de la Ley». 2023 WL 3864965, en *7.
Hasta aquí los reclamos creados por la ley estatal. El juez Sannes recurrió entonces a reclamaciones por incumplimiento de contrato y malas prácticas arquitectónicas. Aquí observa una distinción importante entre las reclamaciones por incumplimiento de contrato y las reclamaciones por negligencia. Un arquitecto o contratista puede incumplir su contrato de formas que no tienen nada que ver con la FHA. Para esas afirmaciones, toda la cuestión de qué puede o debería permitir la FHA no importa. Estas reclamaciones no fueron objeto de desestimación. Al determinar que las reclamaciones por incumplimiento de contrato incluían algunas reclamaciones ajenas a la FHA, el juez las mantuvo vivas.³
Llegó a un resultado diferente con las demandas por negligencia arquitectónica porque descubrió que se basaban enteramente en los defectos de la FHA y no trasladaban sólo una parte, sino toda la responsabilidad al arquitecto. Volviendo al estándar en Niles Bolton, descubrió que se trataba de reclamaciones de indemnización y que la FHA se adelantó.
la opinión en Comunidades de trébol guía al lector a través de todos los pasos y los casos más importantes analizando la contribución e indemnización por reclamaciones que surjan de fallas de diseño y construcción de la FHA. Residencia en Comunidades de trébol y casos similares, las reglas de contribución e indemnización en los casos de diseño y construcción de la FHA son simples. Si el reclamante pretende cambiar todo de su responsabilidad ante el arquitecto o contratista o cualquier otra parte, no pueden hacerlo, incluso si tienen un contrato. Estos son reclamos de indemnización y la FHA se adelanta a ellos. Si, por el contrario, el demandante sólo pretende compartir responsabilidad entonces los reclamos son por contribución y no tienen prioridad. Finalmente, por supuesto, si los reclamos no se basan en una falla de diseño/construcción de la FHA, entonces la FHA simplemente no está en juego, independientemente de si el reclamo es por contribución o indemnización.
Comunidades de trébol proporciona un buen resumen de la ley, pero nunca pregunta si la Niles Bolton La norma sobre indemnización tiene sentido. Niles Bolton se basó en la noción de que el propietario de una propiedad tiene el “deber indelegable” de no discriminar y que incluso un propietario inocente puede ser responsable de los actos de sus agentes. Tomó esta noción de un caso de discriminación sexual en materia de vivienda, Walker contra Crigler, 976 F.second 900 (4º Cir. 1992). En Walker contra Crigler Tanto el propietario como el agente del propietario fueron demandados. El agente del propietario fue declarado responsable, pero el propietario no porque el jurado encontró que el agente había discriminado sin el conocimiento o la autoridad del propietario. Según las normas tradicionales del derecho consuetudinario, un propietario sólo es responsable de la mala conducta del agente si fue autorizado, y en este caso no lo fue. El Cuarto Circuito dijo que las reglas tradicionales no se aplican en casos de discriminación sexual. Dijo que el propietario también period responsable porque entre el propietario inocente y el inquilino inocente tenía sentido que el propietario «soportara la carga» del daño que sufrió el inquilino. El propietario period responsable de sus agentes aunque no los autorizara a discriminar. El Cuarto Circuito citó una serie de situaciones en las que un propietario es responsable de la mala conducta no autorizada de sus agentes para respaldar esta thought.
Walker contra Criger es una mala analogía de la discriminación diseño/construcción en cuestión en Niles Bolton. Primero, y más importante, en Walker contra Criger tanto el agente como el arrendador fueron demandados. El agente fue declarado responsable y presumiblemente tuvo que pagar la sentencia en su contra. Según las normas del derecho consuetudinario, cuando hay una sentencia contra dos personas y sólo una tiene la culpa, la parte que no tiene la culpa normalmente puede recuperar lo que tiene que pagar de la otra parte. En otras palabras, el agente no iba a salir libre sólo porque el propietario también podría ser responsable. El tribunal no sostuvo que la persona principal responsable de la discriminación debería estar exenta de responsabilidad simplemente por la elección del demandante de a quién demandar.
Igualmente importante es que la discriminación en cuestión es un tipo que cualquier propietario puede conocer y comprender. El arrendador puede “controlar los actos del agente” con respecto a la discriminación sexual porque sabe qué es y cómo prohibirla. En un caso de diseño/construcción, el propietario no puede “controlar de manera significativa los actos” del arquitecto y contratista; de hecho, son contratados precisamente porque el diseño y la construcción de un complejo de apartamentos requieren habilidades y conocimientos especializados que el propietario no tiene. Si un agente de arrendamiento le cube al propietario que no le alquilará a una madre soltera, el propietario sabrá que está mal. Si un arquitecto le da al propietario docenas de dibujos para que los revise, es possible que el propietario no sepa que la línea central del inodoro debe estar a 18 pulgadas de la pared adyacente, o que debe haber bloqueos en las paredes detrás de la ducha para futuras barras de apoyo. Lo mejor que puede hacer un propietario es contratar a otro experto para que compruebe el trabajo del primero, pero bajo Niles contra Bolton ese segundo perito tampoco puede ser demandado por hacer un mal trabajo. En un caso de diseño/construcción el solo La forma en que un propietario puede intentar asegurarse de que el arquitecto y el contratista hagan un buen trabajo es hacerlos contractualmente responsables de sus errores, pero esa es precisamente la cuestión. Niles contra Bolton cube que el dueño no puede hacerlo.
Pero lo más importante es que la regla en Niles contra Bolton tiende a desalentar en lugar de promover la accesibilidad porque aísla a las partes más responsables de la responsabilidad en lugar de exponerlas a ella. En Walker contra Criger y otros casos similares que responsabilizaban al propietario ampliaron el alcance de la Ley de Vivienda Justa. Niles contra Bolton redujo el alcance de la FHA, dejando las decisiones sobre quién sería responsable en manos de demandantes privados cuyos incentivos personales podrían no tener nada que ver con mejorar la accesibilidad de las viviendas multifamiliares. Castigar a los inocentes, que es lo que Niles contra Bolton ciertamente lo es, no puede justificarse si el resultado es dejar intactos a los culpables.
+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
¹ He escrito sobre esto antes. Ver, Contribución, Indemnización e Incapacidad: ¿Tiene sentido la FHA?, ¿Que estaban pensando? Indemnización y accesibilidad según la ADA y la FHA
² Esto es una simplificación excesiva. Comienza señalando que la propia FHA no tiene ningún derecho de indemnización o contribución, algo sobre lo que parece haber un acuerdo common. Una vez eliminadas las contribuciones o indemnizaciones federales, ella sólo tiene que ocuparse de las reclamaciones que surjan de la ley estatal.
³ Quizás se pregunte por qué a alguien le importaría el incumplimiento de contrato si la contribución de la ley estatal obtiene lo mismo. La razón probablemente sean los honorarios de los abogados, que generalmente no se conceden en casos iniciados bajo los estatutos de contribución de la ley estatal y, a menudo, están previstos en los contratos.
