El 13 de octubre de 2023, el juez magistrado Peter Bray del Distrito Sur de Texas publicó un Memorando y Orden que analiza las razones para permitir que un propietario de propiedades multifamiliares presente a todas las partes que contribuyeron a una infracción de diseño/construcción de la FHA. Es la decisión correcta por la razón correcta, pero también brinda la oportunidad de mirar nuevamente la irracionalidad de casos anteriores y la distinción entre indemnización y contribución.¹
La historia es acquainted. Un demandante en serie, Dana Bowman, demandó al propietario de un complejo de apartamentos y a uno de sus directores por no diseñar y construir los apartamentos de conformidad con los estándares de diseño establecidos en 42 USC §3604(f)(3)(C). El propietario de un complejo de apartamentos es responsable de tales fallos, pero casi nunca es responsable de ellos. En la mayoría de los casos, o los planos eran incorrectos (en cuyo caso el arquitecto o ingeniero cometió un error) o el contratista no siguió los planos (en cuyo caso el contratista cometió un error). Suele ser una combinación de los dos.
El propietario buscó traspasar la responsabilidad a las cuatro entidades que brindaban servicios de arquitectura e ingeniería presentando una denuncia de tercero en su contra. Después de que se arreglaron algunas cuestiones procesales, estos terceros acusados intentaron que se desestimara el caso en su contra porque, argumentaron, la ley federal se adelanta a cualquier esfuerzo por traspasar la responsabilidad del propietario a otros a través de un reclamo de la ley estatal por negligencia profesional. El argumento es que si una parte responsable puede trasladar su responsabilidad a otra parte, no tendrá ningún incentivo para obedecer las leyes. Ver, Centro de Igualdad de Derechos. contra Niles Bolton Assocs., 602 F.3d 597, 602 (4º Cir. 2010). Es un argumento idiota por razones que he explicado en blogs anteriores.
El juez Bray señaló correctamente que Centro de Igualdad de Derechos. sólo se discutieron reclamaciones de indemnización; es decir, reclamaciones en las que el propietario pretendía traspasar el 100% de la responsabilidad a un tercero. Pasando por varios publish Centro de Igualdad de Derechos casos a nivel del tribunal de distrito al que recurrió Ciudad de Los Ángeles contra AECOM Servs., Inc., 854 F.3d 1149 (ninth Cir. 2017) un caso que discutió la contribución. Un reclamo de contribución busca transferir a un tercero solo la parte de la responsabilidad de la que es responsable. En AECOM El Noveno Circuito determinó que la ley federal no se adelantaba a transferir la responsabilidad apropiada a las partes responsables y, de hecho, cumplía el propósito de la ley federal al brindar a todas las partes involucradas en el diseño y la construcción de un edificio u otra instalación un incentivo para seguir la ley. .
El juez Bray determinó que las reclamaciones de contribuciones contra los terceros demandados estaban permitidas porque, después de todo, solo serían responsables de las violaciones de la FHA encontradas en los planes de los cuales eran responsables. No se discutió el posible papel del contratista al no seguir los planes porque el propietario no buscó convertir al contratista en parte.
El dictamen no es extenso y llega al resultado correcto porque el Tribunal no tuvo que abordar la problemática distinción entre indemnización y contribución en este contexto. Supongamos que el arquitecto entrega planos defectuosos y el contratista los sigue perfectamente. Si el arquitecto es responsable de su parte de responsabilidad, tendrá que soportar el 100% de la pérdida; no hay nadie más a quien culpar. Desde la perspectiva del propietario se llega al mismo resultado si el arquitecto y el contratista comparten el 100% de la culpa. Dos reclamaciones de contribución equivalen a una reclamación de indemnización porque si el arquitecto y el contratista asumen cada uno su parte justa de la pérdida, el propietario queda sin responsabilidad. Dependiendo de la ley estatal de contribuciones, el propietario puede no pagar los honorarios de los abogados ni los costos del litigio, pero no pagará nada para arreglar la propiedad.
Realmente no tiene sentido hacer una distinción entre contribución e indemnización basada en el porcentaje de la responsabilidad que se transfiere del propietario a terceros. Puede haber razones de política pública para no permitir que un propietario exija al arquitecto o al propietario que lo indemnice contractualmente por más de su parte de responsabilidad, pero incluso esto es dudoso. Cuando una indemnización contractual transfiere la responsabilidad de una parte que puede no tener activos (como una entidad de un solo activo que vendió la propiedad y distribuyó las ganancias) a una parte que tiene activos o seguro, entonces transferir la responsabilidad hace el trabajo proporcionando dinero. para arreglar la propiedad. Parece poco possible que el Congreso pretendiera que las disposiciones de diseño y construcción de la Ley de Vivienda Justa fueran un medio para avergonzar a las partes involucradas en el diseño y construcción de propiedades multifamiliares. Creo que el objetivo period crear viviendas accesibles, y ese objetivo requiere buscar dinero, no castigar a las partes que tienen responsabilidad authorized por los errores de otros.²
Perorata: asignar culpa ethical a los acusados de discriminación se remonta a los días de la discriminación racial y religiosa cuando una mala intención de discriminar period un elemento del reclamo y la intención de discriminar period claramente mala. La discriminación entre diseño y construcción no impone ninguna responsabilidad por culpa, por lo que tener una mala intención es irrelevante. A pesar de esto, los demandantes tratan histéricamente a todos los involucrados en el diseño y la construcción de viviendas multifamiliares como si tuvieran malas intenciones, comparando incluso los errores accidentales en el diseño o la construcción con la práctica de colocar carteles de «solo para blancos» de la period de la segregación authorized. Los demandantes deberían centrarse en hacer el trabajo en lugar de en discusiones sobre moralidad que, en última instancia, dan como resultado que las partes más responsables eludan su responsabilidad.
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¹ Mira, Indemnización y contribución bajo la Ley de Vivienda Justa y los blogs anteriores con enlaces dentro de ellos.
² Vale la pena señalar que ni siquiera los reclamos de indemnización eximen al propietario de responsabilidad a menos que la parte que indemniza tenga el dinero para solucionar el problema. La contribución y la indemnización sólo mejoran la probabilidad de que alguien con dinero o seguro pague para solucionar el problema; no eximen al propietario de su responsabilidad remaining si nadie más puede pagar.
