El Departamento de Justicia emite un comunicado de prensa cada vez que celebra un acuerdo de conciliación de algún tipo. Los fundamentos de la ley de accesibilidad son los estatutos y los casos en que se aplican, pero hay muchas lecciones prácticas que aprender de los acuerdos obtenidos por el Departamento de Justicia, por lo que vale la pena analizarlos.
Podemos empezar con un resultado que parece sorprendente: el caso de los loros de apoyo emocional.(4) Estados Unidos contra los inquilinos de Rutherford Corporación. El caso surgió a raíz de la denegación por parte de una cooperativa de apartamentos de la vivienda solicitada por una de las propietarias, la Sra. Lesser, para tener un par de loros de apoyo emocional. La cantidad de la indemnización monetaria ha acaparado los titulares(5) porque 165.000 dólares en daños por angustia emocional es seis o siete veces la indemnización media en los casos de vivienda justa en el Distrito Sur de Nueva York.(6) Entender cómo este caso acabó siendo noticia contiene algunas lecciones importantes para todas las asociaciones de propietarios.
Aceptando las acusaciones de la denuncia como ciertas, la Sra. Lesser mantuvo a sus loros durante al menos 16 años sin incidentes. Luego, en 2015, hubo una serie de quejas anónimas sobre el ruido de los loros. La agencia de la ciudad de Nueva York que investiga las quejas por ruido lo hizo quince veces y descubrió que, si bien se podía escuchar a los loros, el ruido no period «fuerte, irrazonable o excesivo». Una inspección de molestias tampoco encontró ninguna violación. La Sra. Lesser también gastó dinero en agregar insonorización de varios tipos al apartamento y notificó a la junta de la cooperativa que estaba solicitando una adaptación para su discapacidad. La junta se negó incluso a considerar la adaptación y, a pesar de la falta de evidencia objetiva de un problema, inició un proceso de desalojo. La Sra. Lesser se mudó, pero continuó pagando las tarifas de mantenimiento y servicios públicos. Cuando la Sra. Lesser presentó una queja ante el HUD, la junta de la cooperativa acordó suspender (pero no desestimar) el proceso de desalojo. Sin embargo, unos meses después, la empresa empezó a incluir en los gastos de mantenimiento mensuales los honorarios legales, que empezaban en más de 60.000 dólares. Después de unos meses, tuvo el relativo buen sentido de eliminar estos cargos adicionales. La Sra. Lesser, aparentemente harta, solicitó vender su unidad a un médico que cumpliera con todos los requisitos razonables para ser propietaria. La junta rechazó la solicitud sin explicación. Parece que la junta estaba enfadada con la Sra. Lesser por hacer valer sus derechos.
El HUD determinó, basándose en estos hechos, que había motivos para creer que la junta discriminó a la Sra. Lesser por su discapacidad y tomó represalias contra ella por solicitar una adaptación de la Ley de Vivienda Justa. Eso llevó el caso al Departamento de Justicia, que presentó una demanda. De la hoja de expediente se desprende claramente que la cooperativa luchó contra el caso con appreciable vigor antes de finalmente aceptar un acuerdo sobre la base de que pagaría a la Sra. Lesser 165.000 dólares en daños y perjuicios, compraría su apartamento por 585.000 dólares (pagándole así cien mil dólares más de lo que habría obtenido del comprador rechazado) y haría una serie de cambios en la forma en que manejaba las solicitudes de adaptación para discapacitados, incluyendo cinco años de informes sobre su cumplimiento al Departamento de Justicia.
¿Qué lecciones se pueden aprender de esto? La primera es que las asociaciones de propietarios están sujetas a la Ley de Vivienda Justa. Es sorprendente la cantidad de juntas de asociaciones de propietarios que no saben que la FHA se aplica a ellas y que puede prohibirles hacer cumplir sus reglas. En segundo lugar, no intente tácticas de mano dura durante una investigación del HUD. Cuando veo grandes indemnizaciones a favor de alguien que solicitó una adaptación, casi siempre es porque la asociación o el propietario intentaron desalojar al residente después de que solicitara una adaptación y/o comenzaron a imponer multas sustanciales durante la investigación. El momento de desalojar o imponer multas es después Convences a HUD de que tenías derecho a denegar el alojamiento. Una denegación perfectamente defendible de una solicitud de alojamiento puede convertirse fácilmente en una demanda de represalia imposible de defender si un propietario o administrador determine aplicar estrictamente sus normas antes de que HUD haya completado su investigación.
Esto nos lleva a la lección last, que es que no se puede ejercer influencia económica contra alguien que al menos potencialmente tiene al HUD y al DOJ de su lado. No cuesta nada presentar una queja ante el HUD y si una reclamación parece tener algún mérito, el HUD intervendrá para detener un desalojo y también tiene el poder de buscar otros tipos de medidas cautelares. Se puede ganar un caso presentado por el DOJ en virtud de la Ley de Vivienda Justa, pero no será tratando de gastar más que una agencia con un presupuesto de alrededor de 67 mil millones de dólares al año. «Ella no puede permitirse el lujo de luchar con nosotros» es una frase que he escuchado a menudo, y casi nunca resulta ser cierta.
Ahora, volvamos a la ADA y al caso de una cadena de clientes con trastornos alimentarios que supuestamente violaron la ADA al negarse a modificar su programa ordinary para tener en cuenta las necesidades dietéticas relacionadas con la discapacidad de un cliente potencial. ¹ El comunicado de prensa del Departamento de Justicia anuncia un acuerdo que exige que las clínicas estén preparadas para satisfacer esas necesidades mediante el almacenamiento de alimentos que no incluyan lo que el Departamento de Justicia cube que son ingredientes “comúnmente restringidos para personas con discapacidades”, incluidos “azúcar, cafeína, nueces, lactosa o productos lácteos, gluten, huevos, soja y pescado/mariscos”. Esto parece bastante obvio; si usted dirige una clínica de trastornos alimentarios, es possible que sus clientes sean personas que padecen diabetes u otras discapacidades que restringen su dieta. La clienta recibió $15,000 por sus molestias, lo que está dentro del rango común para este tipo de casos.
Entonces, ¿cómo fue que la solicitud de un cliente de una dieta especial se convirtió en una investigación y un acuerdo del Departamento de Justicia? No hay forma de saber toda la historia, pero creo que hay una pista en una frase del acuerdo de conciliación. El demandado:
“se compromete a no penalizar, amonestar ni disuadir a un paciente de solicitar una modificación”.
Una disposición específica como esta hace que parezca que alguien del private no se limitó a decir «no» a una solicitud, y en cambio decidió regañar al cliente por el mero hecho de haberla pedido. Dependiendo de lo orgullosas que estén las clínicas de su programa, no es difícil imaginar a un miembro del private sugiriendo que si al cliente no le gustaba, podía irse a otro lado. No podemos saber qué sucedió realmente, pero es el tipo de comportamiento que convierte a un cliente simplemente insatisfecho en alguien dispuesto a presentar una queja ante el Departamento de Justicia.²
La moraleja de todos los alojamientos públicos del Título III de la ADA es sencilla: si un cliente afirma tener una necesidad basada en una discapacidad, al menos piénselo dos veces antes de rechazar su solicitud. Puede que sea poco razonable o que entre en la excepción de inventario³ para solicitudes de modificación, pero asegúrese de haberlo pensado bien antes de decir «no» y nunca trate mal al cliente en el proceso. Puede que el cliente no siempre tenga razón, pero la ADA exige que sus solicitudes se tomen al menos en serio.
Terminaré con un comunicado de prensa de octubre de 2023, que es muy típico en los casos que involucran supuestos fallos en el diseño y la construcción de apartamentos para cumplir con los estándares de accesibilidad de la FHA. Los propietarios y desarrolladores de 17 complejos de apartamentos acordaron pagar un complete de $660,000(7) para resolver las reclamaciones de que los apartamentos no cumplían con los estándares de accesibilidad de la Ley de Vivienda Justa. Los problemas, que son muy típicos en este tipo de casos, involucraban aceras con pendientes excesivas, puertas demasiado estrechas y baños demasiado pequeños. Es un poco sorprendente que estos problemas existieran porque todos los 17 proyectos fueron financiados con la ayuda del programa de Crédito Fiscal para Viviendas de Bajos Ingresos. Ese programa requiere inspecciones para confirmar que la propiedad cumple con los estándares de la FHA.
¿Qué salió mal? La primera lección de este acuerdo es que los promotores no deben confiar en que una inspección realizada para aprobar la financiación sea una protección frente a litigios posteriores. Las inspecciones para la financiación suelen ser bastante sensatas. Los apartamentos no tienen que ser perfectos para ser accesibles y los inspectores pasarán por alto un edificio que tenga unas pocas unidades que no cumplan del todo con los requisitos de la FHA; de hecho, casi nunca inspeccionan más que una muestra de las distintas unidades. Si los planos cumplen los requisitos de la FHA, es posible que el inspector nunca vea problemas de construcción que se produzcan solo en unas pocas de las unidades. Por otro lado, cuando se presenta una denuncia, los expertos del Departamento de Justicia exigen perfección o algo muy parecido. Los propietarios y promotores que buscan una protección actual frente a litigios deben comprender el alcance de su investigación de financiación y considerar qué inspecciones adicionales pueden querer solicitar por su cuenta.
Una lección igualmente importante, que los desarrolladores aprenden todo el tiempo, es que si los planes especifican el mínimo absoluto requerido para cumplir con los requisitos de la FHA, entonces habrá características que no cumplan con esos requisitos. La construcción no es una ciencia exacta, y las tolerancias aceptables de la industria pueden crear fácilmente condiciones que están dentro de las tolerancias de la industria pero que el Departamento de Justicia no considera aceptables. Defiendo estos casos todo el tiempo y los mismos problemas surgen una y otra vez. Las aceras no están especificadas para tener las pendientes correctas e incluso si son el subcontratista que vierte las aceras no cree que la diferencia entre una pendiente transversal del 2% y una pendiente transversal del 3% importe. Alguien no sabe que una acera larga con una pendiente del 8,33% necesita tener pasamanos. Las puertas estrechas son muy comunes porque los diseñadores no entienden del todo que una puerta estándar de 32″ puede ser demasiado estrecha para cumplir con el estándar de espacio libre de 32″ en los puertos seguros de la FHA. Si se especifica que los baños tengan exactamente el tamaño mínimo necesario para cumplir con los requisitos de la FHA, algunos de ellos inevitablemente serán un poco demasiado pequeños, al igual que otros serán inevitablemente un poco demasiado grandes. Para diseñar apartamentos cuyas condiciones de construcción cumplan con los requisitos de la FHA, generalmente es necesario hacer que todo sea un poco más grande para que la construcción no tenga que ser perfecta.
Ahí lo tienen, tres comunicados de prensa, todos con lecciones valiosas para las empresas sujetas a la ADA y la FHA. Me gustaría decir que la lección más importante es contratar a un buen abogado (pista, pista), pero en realidad es más básica. Sepa qué leyes rigen la forma en que hace negocios y tómese en serio el cumplimiento de las mismas. Dicen que la ignorancia es una bendición, pero la bendición no dura mucho cuando se trata de la ADA y la FHA.
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¹ Nota de prensa de la Clínica de Trastornos Alimentarios
² El cliente no debe haber sido tratado demasiado mal: el acuerdo prevé un pago al cliente de $15,000, que es muy bajo en comparación con el costo de defender una demanda ADA interpuesta por el Departamento de Justicia. Tratar a las personas realmente mal conlleva pagos de liquidación muy altos, como lo demuestra el comunicado de prensa emitido solo unos días antes. Acuerdo de la FHA por acoso sexual
³ Las normas del Departamento de Justicia establecen que los establecimientos de alojamiento público no necesitan tener un inventario especial para satisfacer las necesidades de los clientes discapacitados. 28 CFR §36.307. En determinadas circunstancias, un establecimiento de alojamiento público debe estar dispuesto a realizar pedidos especiales de productos para sus clientes discapacitados, por lo que esta excepción también requiere cierta reflexión.
(4) Para más detalles lea el Decreto de Consentimiento en Loros de apoyo emocional
(5) Ver,Cooperativa de Rutherford pagará $165,000 por violar la Ley de Vivienda Justa
(6) Sobre esto me tomaré la libertad de citar un escrito que escribí sobre este tema:
Los tribunales que revisan los veredictos del jurado en casos de discriminación y represalias han observado que en el caso de “los llamados reclamos por angustia psychological ‘generalizados’, … las indemnizaciones oscilan entre 5.000 y 30.000 dólares”. Bick contra la ciudad de Nueva York1998 WL 190283, en *25 (SDNY 21 de abril de 1998); véase también McIntosh887 F.Supp. en la página 668 (observando que en los argumentos orales, el abogado del demandante admitió que la indemnización por daños compensatorios más común según la NYHRL oscilaba entre $5000,00 y $10 000,00) Fowler contra la Autoridad de Tránsito de Nueva York, 2001 WL 83228, en *13 (SDNY 31 de enero de 2001), y véase Rainone contra Potter388 F. Supp. 2nd 120, 122 (EDNY 2005) (“En el extremo inferior del continuo se encuentran los reclamos por angustia emocional que se conocen como “comunes” y en los que los tribunales de distrito han otorgado daños por angustia emocional que van desde $5,000 a $35,000”).
(7) Esto es una cantidad importante, pero no es sorprendente en un caso que involucra una gran cantidad de unidades de apartamentos donde el dinero se utilizará en parte para la remediación.
